Les observateurs se sont attendus à une baisse conséquente des revenus des SCPI en raison de la profondeur de la crise sur bon nombre de secteurs d’activité. Or, ces dernières ont su maintenir un taux de distribution plus que satisfaisant au regard des retards enregistrés sur le paiement des loyers pour certains locataires.
Si ce taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) était de 4.51% en 2019, il reculera probablement de 0.50% pour 2020, soit environ autour de 4%. Ce qui représente un excellent rendement compte tenu de la conjoncture dans son ensemble.
Causes de la baisse du taux de distribution
Plusieurs facteurs sont intervenus pour faire baisser ce rendement : la faible collecte au moment où la crise a atteint son pic, c’est-à-dire pendant la période de confinement, qui s’est d’ailleurs accompagnée d’une carence locative pour les nouveaux immeubles acquis. Un report du règlement des loyers par certains locataires a aussi provoqué ce glissement du TDVM. Quoi qu’il en soit, c’est le rendement des SCPI professionnelles qui sont concernées par cette baisse, les SCPI résidentielles quant à elles continuent à servir un taux plus ou moins constant.
Pourquoi le rendement n’a pas fléchi de manière conséquente ?
Nous avons indiqué plus haut que la perte en rendement était seulement de 0.5%. Comparé à celui des produits boursiers, celui des SCPI est moindre. Cela est dû au fait que le taux de recouvrement est resté élevé : environ 95% des loyers ont été récupérés dès la fin du premier semestre 2020 pour la plupart des SCPI. La stratégie d’acquisition des SCPI repose fortement sur le choix des locataires en effet, et ceux-ci ont été sélectionnés sur la base d’indicateurs financiers (chiffre d’affaires et capital social pour les entreprises, revenus mensuels pour les ménages). En résumé, les SCPI se sont créé un portefeuille de locataires solvables qui pourront s’acquitter des loyers quel que soit le contexte économique.
Pourquoi le rendement n’est plus le seul indicateur pertinent en 2020 ?
La majorité des investisseurs se réfèrent le plus souvent au TDVM d’une SCPI afin d’évaluer ses performances. La crise de 2020 a cependant apporté son lot de bouleversements et de mutations dans tous les domaines, ce qui modifie les différents indicateurs à prendre en compte avant de choisir sa SCPI cette année.
Outre le TDVM, les investisseurs devront ainsi davantage se pencher sur les critères suivants :
> la composition du parc d’immeubles : elle doit de préférence inclure plusieurs typologies d’immeubles qui seront répartis sur des emplacements géographiques ciblés. En bref, le parc d’une SCPI résiliente est ultra diversifié
> le secteur d’activité des locataires : pour les SCPI professionnelles, l’impact de la crise est inégal. Il est plus sévère pour les locataires exerçant dans le domaine du tourisme, des transports, des BTP ainsi que du commerce, excepté le commerce essentiel
> le report à nouveau : certaines SCPI ont mis en place depuis déjà quelques années, une certaine réserve par le biais du report à nouveau (RAN). Cela bien avant même la survenue de la crise. Quoi qu’il en soit, même si quelques SCPI seulement ont constitué cette réserve, la majorité d’entre elles table plus sur les atouts de leur extrême diversification.
> le taux d’occupation financier (TOF) : une SCPI en bonne santé conserve un bon TOF quelle que soit l’ampleur de la crise. Cet indicateur traduit le rapport mise en location, occupation physique et règlement des loyers. À ne pas confondre avec taux de remplissage classique qui ne reflète pas les véritables performances car ne tiennent pas compte du recouvrement des loyers à partir desquels les dividendes seront versés.
